Praktek Ijarah Muntahiyah Bittamlik (IMBT)

Pelaku dan Objek Akad

Pelaku	Peran	Keterangan
Bank Syariah/LKS	Mu'ajjir (Pemberi Sewa)	Pemilik sah (aset) rumah yang disewakan.
Bapak A	Musta'jir (Penyewa)	Nasabah yang membutuhkan manfaat rumah dan berjanji memiliki di akhir masa sewa.
Rumah Tinggal	Ma'jur (Objek Sewa)	Rumah tipe 45/90 senilai Rp 500.000.000.
Jangka Waktu		15 tahun (180 bulan).
Cara Pemindahan Hak Milik		Jual Beli di akhir masa sewa.

Tahapan Transaksi (Dua Akad Terpisah)

IMBT harus terdiri dari dua akad yang terpisah waktunya agar sah secara syar'i:

A. Akad Pertama: Akad Jual Beli (Antara Bank dan Developer/Penjual)

Proses	Keterangan
Pengajuan	Bapak A mengajukan permohonan pembiayaan IMBT ke Bank Syariah untuk membeli rumah.
Pembelian Objek	Bank Syariah (sebagai pembeli) membeli secara tunai rumah dari Developer/Penjual senilai Rp 500.000.000.
Kepemilikan	Kepemilikan (sertifikat) rumah sah berada di tangan Bank Syariah (Mu'ajjir).

B. Akad Kedua: Akad Ijarah (Sewa) dan Janji Tamlik (Pemindahan Kepemilikan)

Setelah Bank Syariah sah memiliki rumah, barulah dilakukan akad kedua dengan Bapak A.

Proses	Keterangan
Akad Ijarah	Bank Syariah menyewakan manfaat rumah kepada Bapak A selama 15 tahun (180 bulan).
Ujrah (Sewa)	Disepakati besaran sewa (Ujrah) yang dibayar Bapak A per bulan (misalnya, Rp 3.500.000/bulan, yang mencakup pokok sewa dan margin keuntungan bank). Sewa dihitung atas manfaat, bukan atas harga pokok rumah.
Janji Tamlik	Di awal akad, Bapak A dan Bank Syariah membuat Janji (Wa'd) bahwa Bank Syariah akan mengalihkan kepemilikan rumah kepada Bapak A setelah masa sewa 15 tahun berakhir, melalui akad Jual Beli dengan harga yang disepakati (misalnya, harga sisa/harga nominal tertentu, atau harga pasar saat itu, tergantung kesepakatan di awal).
Tanggung Jawab	* Bank Syariah (Mu'ajjir): Menanggung biaya-biaya struktural/kepemilikan (pajak bumi dan bangunan (PBB), asuransi properti, pemeliharaan berat).
	* Bapak A (Musta'jir): Menanggung biaya-biaya operasional/pemakaian (listrik, air, pemeliharaan ringan/sehari-hari).
Pelaksanaan	Bapak A menempati rumah dan membayar Ujrah bulanan tepat waktu selama 180 bulan.

Akhir Masa Akad (Muntahiyah Bittamlik)

Proses	Keterangan
Masa Sewa Berakhir	Setelah 15 tahun, masa akad Ijarah selesai.
Opsi Pemindahan Kepemilikan	Bank Syariah melaksanakan janjinya (Wa'd) untuk mengalihkan kepemilikan rumah kepada Bapak A.
Akad Jual Beli Baru	Dilakukan Akad Jual Beli Terpisah (berbeda dengan akad Ijarah) di mana Bank Syariah menjual rumah tersebut kepada Bapak A dengan harga yang disepakati di awal (misalnya, Rp 10.000.000 sebagai harga pengalihan hak, atau harga jual sisa).
Kepemilikan Final	Kepemilikan (sertifikat) rumah berpindah secara sah kepada Bapak A.

Poin Kunci Kepatuhan Syariah dalam IMBT:

1. Akad Terpisah: IMBT adalah gabungan dari dua akad yang harus dieksekusi secara terpisah (Ijarah di awal, dan Jual Beli/Hibah di akhir). Tidak boleh ada dua akad dalam satu transaksi secara bersamaan (Baitani fī Baitain).

2. Kepemilikan Aset: Bank (Mu'ajjir) harus memiliki aset secara penuh sebelum menyewakannya kepada nasabah (Bapak A).

3. Risiko Aset: Selama masa sewa (Ijarah), risiko atas kerusakan atau kerugian objek sewa yang bersifat struktural ditanggung oleh pemilik (Bank Syariah), bukan penyewa.

4. Ujrah Jelas: Biaya sewa (Ujrah) harus jelas dan disepakati di awal, dan dihitung berdasarkan manfaat aset, bukan berdasarkan bunga pinjaman konvensional.